Αγοραπωλησίες ακινήτων

Η παρουσία δικηγόρου κατά την πώληση ακινήτου είναι σημαντική και ειδικά για τον αγοραστή είναι απαραίτητη. Η αγορά ακινήτου περιλαμβάνει κάποια στάδια, από την συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς. Ειδικότερα, κατά το πρώτο στάδιο της διαδικασίας, ο δικηγόρος ελέγχει τον τίτλο κτήσης του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο, ώστε να εξασφαλίσει στον εντολέα του ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών, δηλαδή, δεν βαρύνεται με προσημείωση υποθήκης ή υποθηκεύσεις, ότι δεν έχει ασκηθεί ή ότι δεν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εκκρεμείς αγωγές σε βάρος του ακινήτου.

Στη συνέχεια και εφόσον ο δικηγόρος εξασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών, σημαντικός είναι ο έλεγχος στην αρμόδια πολεοδομία, έτσι ώστε να εξασφαλιστεί ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή ότι έχουν νομιμοποιηθεί τυχόν αυθαιρεσίες του ακινήτου. Εν συνεχεία, η προσκόμιση των απαιτούμενων εγγράφων στον συμβολαιογράφο, η πληρωμή του φόρου στην αρμόδια δημόσια οικονομική υπηρεσία, ο έλεγχος του συμβολαίου πριν την υπογραφή, είναι στάδια κατά τα οποία ο δικηγόρος έχει καθοριστικό ρόλο.

Ειδικότερα, η ορθή περιγραφή του προς αγορά ακινήτου, ο έλεγχος και η συμφωνία του τρόπου πληρωμής του τιμήματος, ειδικά εάν κατά το ένα μέρος υπάρχει δανειοδότηση από πιστωτικό ίδρυμα, απαιτούν μεγάλη προσοχή προς αποφυγή λαθών. Μετά την υπογραφή του συμβολαίου και χωρίς καθυστέρηση, το συμβόλαιο πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολόγιο. Μόνο με τη μεταγραφή του συμβολαίου, ολοκληρώνεται και κατοχυρώνεται επίσημα στην μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη η διαδικασία της αγοραπωλησίας και η κυριότητα του ακινήτου.

Το Γραφείο μας ασχολείται ιδιαίτερα με το κομμάτι των απαλλοτριώσεων. Όσον αφορά τον θεσμό της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, τελευταία παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, τόσο στην θεωρία όσο και στην νομολογία. Ειδικότερα, η έννοια της ιδιοκτησίας, πάνω στην στέρηση της οποίας στηρίζεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση, έχει υποστεί ανά διαστήματα διάφορες ερμηνευτικές προσεγγίσεις, ιδιαίτερα αν λάβει κανείς υπόψη την ευρωπαϊκής προέλευσης κατοχύρωση της ευρύτερης έννοιας της «περιουσίας». Πέρα λοιπόν από την συνταγματική και νομολογιακή πρόσληψη της ιδιοκτησίας, ευρωπαϊκού επιπέδου νομοθετήματα έχουν συμβάλει καθοριστικά στην πληρέστερη και αποτελεσματικότερη προστασία του δικαιώματος, που ανταποκρίνεται στους ολοένα και αυξανόμενους ρυθμούς εξέλιξης της οικονομικής πραγματικότητας και των δυνατοτήτων επέμβασης του Κράτους με καθοριστικό τρόπο στα ατομικά δικαιώματα.

Στους ρυθμούς αυτούς, δεν μπορούσε να μείνει αμέτοχη και η ελληνική νομολογία, η οποία ανά διαστήματα συμμορφώθηκε με τις επιταγές του ευρωπαϊκού δικαίου και των αναγκών του σύγχρονου κοινωνικού Κράτους Δικαίου. Επιπλέον, ο θεσμός της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης περιέχει ένα αρκετά σύνθετο πλέγμα διατάξεων, με πλούσια περιπτωσιολογία ειδικών μορφών απαλλοτρίωσης, που χρήζουν ιδιαίτερης αντιμετώπισης. Οι αυξημένες διαδικαστικές εγγυήσεις, το σύνολο των εκάστοτε δικαστικών και εξώδικων διαδικασιών που ακολουθούνται, οι πλείονες αρμοδιότητες διάφορων δικαστηρίων και οι αλλεπάλληλες τροποποιήσεις που έχει υποστεί ο θεσμός, αποτελούν ζητήματα που καθιστούν τον τελευταίο όχι μόνο περίπλοκο, αλλά και αξιοσημείωτο.